Vinzi un apartament în 2026? Ce impozit plătești și cât îți oprește notarul

Dacă vinzi un apartament, o casă sau un teren din patrimoniul personal, prețul din contract nu este neapărat suma pe care o vei încasa integral. La încheierea vânzării, notarul public calculează și încasează impozitul datorat pentru transferul proprietății, înainte de autentificarea actului.

În 2026, pentru o vânzare obișnuită realizată de o persoană fizică, impozitul este de 3% sau 1% din valoarea impozabilă a transferului, în funcție de perioada în care proprietatea a fost deținută. Regula este prevăzută de art. 111 din Codul fiscal.

3% sau 1%? Totul depinde de perioada de deținere

Pentru transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor, terenurilor aferente acestora și terenurilor fără construcții, Codul fiscal prevede:

• 3% pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv;
• 1% pentru imobilele deținute mai mult de 3 ani.

Așadar, formularea „mai puțin de 3 ani” este incompletă. Pragul legal este foarte precis: până la 3 ani inclusiv înseamnă cota de 3%.

Dacă au trecut mai mult de 3 ani de la dobândirea imobilului până la transfer, se aplică cota de 1%.

Nu mai există plafonul neimpozabil de 450.000 de lei

O informație care apare încă frecvent în articole mai vechi este aceea că primii 450.000 de lei din prețul imobilului sunt neimpozabili.

Această regulă nu mai este valabilă.

Prin OG nr. 16/2022, aplicabilă începând cu 1 ianuarie 2023, a fost eliminat plafonul neimpozabil de 450.000 de lei. Impozitul se calculează la valoarea tranzacției, potrivit cotei de 3% sau 1% corespunzătoare perioadei de deținere.

Exemplu

Să presupunem că vinzi un apartament cu 500.000 de lei.

Dacă l-ai deținut până la 3 ani inclusiv:

500.000 x 3% = 15.000 de lei

Dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani:

500.000 x 1% = 5.000 de lei

În acest exemplu, diferența dintre cele două situații este de 10.000 de lei.

Impozitul nu se calculează la profit

Este important de înțeles că acest impozit nu este un impozit pe profitul obținut din vânzare.

De exemplu, dacă ai cumpărat apartamentul cu 300.000 de lei și îl vinzi ulterior cu 500.000 de lei, impozitul nu se calculează asupra diferenței de 200.000 de lei.

Pentru o vânzare obișnuită, baza de calcul este valoarea transferului, respectiv valoarea prevăzută de regulile art. 111 din Codul fiscal.

La ce valoare se calculează impozitul?

Regula actuală este mai nuanțată decât simpla formulare „se ia prețul din contract”.

În principiu, impozitul se calculează la valoarea declarată de părți în actul prin care se transferă proprietatea.

Există însă o regulă specială: dacă valoarea declarată este mai mică decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață realizat de camerele notarilor publici cu experți evaluatori autorizați, baza de calcul a impozitului pentru transferul dreptului de proprietate este valoarea minimă din studiul de piață.

Prin urmare, nu este suficient să înscrii în contract un preț mai mic pentru a reduce automat impozitul.

Studiile de piață sunt actualizate de camerele notarilor publici și conțin valori minime pentru proprietățile imobiliare, în funcție de caracteristicile și localizarea acestora.

Atenție: „grila notarială” nu este același lucru cu prețul real al proprietății

În limbajul uzual se vorbește despre „grila notarială”, însă juridic, pentru această taxare, Codul fiscal face referire la studiul de piață și la valorile minime stabilite prin acesta.

Dacă prețul real din contract este mai mare decât valoarea minimă din studiul de piață, impozitul se raportează la valoarea declarată.

Dacă prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă relevantă din studiul de piață, baza de calcul poate fi valoarea minimă prevăzută de studiu.

Cine plătește impozitul?

În cazul unei vânzări, contribuabilul este, în mod obișnuit, persoana din patrimoniul căreia se transferă proprietatea, adică vânzătorul.

La un transfer notarial, vânzătorul nu trebuie să calculeze singur impozitul.

Notarul public îl calculează și îl încasează înainte de autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. Ulterior, suma este virată la bugetul de stat.

Impozitul încasat de notar trebuie plătit la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat.

Prin urmare, în cazul unei vânzări notariale obișnuite, vânzătorul nu trebuie să depună ulterior o declarație separată pentru acest impozit.

Există însă reguli diferite dacă transferul se realizează printr-o altă procedură decât cea notarială sau judecătorească.

Cum se calculează cei 3 ani?

Perioada de deținere începe, în principiu, de la data dobândirii și se calculează potrivit regulilor dreptului comun. Normele fiscale prevăd reguli speciale în funcție de modul în care a fost dobândită proprietatea.

De exemplu, pentru o construcție nouă și terenul aferent, termenul curge de la data încheierii procesului-verbal de recepție finală, potrivit regulilor prevăzute de normele fiscale.

În cazul unui imobil cumpărat, al unei donații sau al altor modalități de dobândire, situația trebuie analizată în funcție de actul prin care s-a dobândit dreptul și de regulile fiscale aplicabile.

Exemplu simplu

Dacă ai dobândit un apartament la 10 august 2023 și îl vinzi după ce a trecut efectiv perioada de 3 ani, se aplică cota de 1%.

Dacă vânzarea are loc înainte de împlinirea perioadei de 3 ani, se aplică 3%.

În situațiile în care data exactă a dobândirii și data vânzării sunt apropiate de împlinirea celor 3 ani, este important ca notarul să stabilească exact perioada de deținere.

Ce se întâmplă în cazul unei moșteniri?

Moștenirea are un regim fiscal distinct.

Codul fiscal prevede că pentru transmiterea proprietății prin moștenire nu se datorează impozitul prevăzut pentru transferul între vii dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii.

Dacă procedura succesorală nu este finalizată în acest termen, moștenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale, potrivit art. 111 alin. (3).

Atenție: acest impozit de 1% pentru succesiunea finalizată după 2 ani este diferit de impozitul de 1% aplicabil ulterior la vânzarea unui imobil deținut mai mult de 3 ani.

Sunt, practic, două operațiuni fiscale diferite.

Partajul nu este tratat ca o vânzare obișnuită

Articolul 111 și normele metodologice prevăd situații în care nu se datorează impozitul pentru transferul proprietății.

Printre acestea se află partajul judiciar sau voluntar, precum și anumite operațiuni legate de regimul separației de bunuri. Normele prevăd, de asemenea, că în cazul partajului succesoral nu se datorează acest impozit.

Totuși, dacă în cadrul unei situații complexe există ulterior un transfer propriu-zis al unei cote de proprietate, de exemplu printr-o vânzare sau alt act impozabil, tratamentul fiscal trebuie analizat pentru operațiunea respectivă.

Ce alte situații pot fi scutite?

Codul fiscal prevede mai multe situații în care impozitul nu se datorează, printre care:

• dobândirea proprietății prin reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate în baza anumitor legi speciale;
• donațiile între rude sau afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți;
• anumite acte de desființare cu efect retroactiv;
• anumite situații de constatare a dreptului de proprietate;
• prima operațiune de dare în plată în condițiile prevăzute de lege.

Faptul că o proprietate a fost dobândită într-unul dintre aceste moduri nu înseamnă însă automat că orice vânzare ulterioară este scutită. Regimul fiscal trebuie analizat pentru fiecare operațiune.

Ce acte trebuie pregătite pentru vânzare?

Pe lângă documentele de proprietate și documentația cadastrală, pentru vânzarea unei locuințe este important și certificatul de performanță energetică.

Legea privind performanța energetică a clădirilor prevede că proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului anterior perfectării contractului, iar la încheierea contractului trebuie să transmită originalul noului proprietar.

Certificatul este, în principiu, valabil 10 ani de la data emiterii, dacă între timp nu sunt realizate lucrări de renovare majoră care modifică performanța energetică a clădirii sau unității.

Pentru situația fiscală locală, notarul va solicita documentele necesare pentru verificarea obligațiilor fiscale și pentru perfectarea tranzacției.

Cine plătește notarul?

Onorariul notarial și celelalte costuri ale tranzacției sunt distincte de impozitul datorat de vânzător.

În practica tranzacțiilor imobiliare, onorariul pentru autentificarea contractului este, de regulă, suportat de cumpărător, însă părțile pot conveni altfel.

Prin urmare, înainte de semnarea contractului este bine să fie stabilit clar cine suportă fiecare cost al tranzacției.

Ce trebuie să rețină un vânzător în 2026

Dacă vinzi un apartament, o casă sau un teren din patrimoniul personal printr-un act notarial, regula generală este:

Până la 3 ani inclusiv: 3%

Peste 3 ani: 1%

Impozitul se aplică la valoarea tranzacției, iar plafonul neimpozabil de 450.000 de lei nu mai există din 1 ianuarie 2023.

Dacă valoarea declarată în act este sub valoarea minimă relevantă din studiul de piață al camerei notarilor publici, baza de calcul poate fi stabilită la valoarea minimă prevăzută în acel studiu.

Impozitul este calculat și încasat de notar înainte de autentificarea actului și este virat ulterior la bugetul de stat.

Exemple rapide

Valoarea imobilului	Deținut până la 3 ani inclusiv	Deținut peste 3 ani
300.000 lei	9.000 lei	3.000 lei
450.000 lei	13.500 lei	4.500 lei
500.000 lei	15.000 lei	5.000 lei
750.000 lei	22.500 lei	7.500 lei
1.000.000 lei	30.000 lei	10.000 lei

Calculele de mai sus presupun că valoarea din contract este și baza de calcul fiscală. Dacă prețul declarat este sub valoarea minimă relevantă din studiul de piață, baza de calcul poate fi diferită.

Important: acest material prezintă regulile generale aplicabile transferurilor imobiliare din patrimoniul personal. Pentru situații precum moșteniri, coproprietate, partaj, donații, schimburi, uzufruct, nuda proprietate, imobile din patrimoniul unei activități economice sau transferuri prin instanță, tratamentul fiscal poate fi diferit.

Informațiile din acest articol sunt prezentate în raport cu legislația în vigoare la data de 8 august 2026 și au caracter informativ. Pentru o tranzacție concretă, calculul final trebuie confirmat de notarul care instrumentează actul.

Surse legislative principale

• Codul fiscal - art. 111, privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal.
• OG nr. 16/2022, prin care au fost introduse cotele de 3% și 1% și a fost eliminat plafonul neimpozabil de 450.000 de lei.
• Art. 111 alin. (4) din Codul fiscal, care stabilește că impozitul se calculează la valoarea declarată de părți, iar dacă aceasta este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici, baza de calcul este valoarea minimă din studiu, notarul fiind obligat să notifice organul fiscal cu privire la tranzacție.
• Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, privind determinarea perioadei de deținere și situațiile speciale.
• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, cu modificările ulterioare.
• Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, informații privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal.