Ai un apartament pe care îl dai în chirie și te întrebi cât din bani trebuie să dai statului? Regulile s-au schimbat de câteva ori în ultimii ani, iar neștiința costă: ANAF are acces la contractele înregistrate și la mișcările bancare. Explicăm mai jos, simplu, cât plătești și ce ai de făcut.
Cât plătești, de fapt
Veniturile din chirii obținute de persoane fizice se impozitează cu 10% din venitul net.
Cheia este cuvântul „net”. Din chiria brută anuală se scade automat o cotă forfetară de 20%, considerată de lege drept cheltuieli. Nu trebuie să justifici nimic, nu trebuie facturi, se aplică din oficiu.
Rezultatul: impozitul efectiv este de aproximativ 8% din chiria brută.
Un exemplu concret
Închiriezi un apartament cu 2.000 de lei pe lună, tot anul.
- Chirie brută anuală: 2.000 × 12 = 24.000 lei
- Cotă forfetară 20%: 24.000 × 20% = 4.800 lei
- Venit net impozabil: 24.000 − 4.800 = 19.200 lei
- Impozit 10%: 19.200 × 10% = 1.920 lei pe an
Adică 160 de lei pe lună, sau 8% din chiria încasată. Atât.
Ce contribuții NU plătești
O confuzie frecventă: pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor nu se datorează niciodată CAS, adică contribuția la pensie. Chiria nu îți construiește stagiu de cotizare, dar nici nu te costă contribuție de pensie.
Când apare CASS
Contribuția la sănătate de 10% se datorează doar dacă veniturile tale din afara salariului depășesc anumite plafoane raportate la salariul minim. Plafoanele sunt structurate pe trepte - 6, 12 și 24 de salarii minime - iar contribuția se calculează la nivelul plafonului atins, nu la venitul real.
În practică: dacă ai o singură garsonieră închiriată modest, probabil nu depășești primul plafon. Dacă ai mai multe apartamente sau chirii mari, CASS-ul intră în calcul și poate însemna câteva mii de lei pe an. Merită verificat înainte, nu în mai anul următor.
Atenție: la stabilirea plafonului se cumulează toate veniturile extrasalariale - chirii, dividende, dobânzi, activități independente. Nu doar chiria.
Obligația de a înregistra contractul
Contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF în maximum 30 de zile de la încheiere. Se poate face online, prin Spațiul Privat Virtual, sau la ghișeul administrației fiscale.
De ce contează, dincolo de obligația legală:
- chiriașul are nevoie de contractul înregistrat pentru a-și stabili domiciliul sau reședința la acea adresă;
- în caz de litigiu, un contract înregistrat are titlu executoriu pentru plata chiriei - te scutește de un proces lung;
- fără înregistrare, riști sancțiuni și nu poți dovedi ce sumă ai încasat efectiv.
Declarația unică: cine o depune și când
Proprietarii care obțin venituri din chirii declară aceste venituri prin Declarația unică (formularul 212).
Termenul pentru veniturile realizate în 2025 a fost 25 mai 2026. Pentru veniturile realizate în 2026, termenul este 25 mai 2027. Regula generală: declari până la 25 mai al anului următor celui în care ai încasat chiria.
Depunerea se face cel mai simplu online, prin Spațiul Privat Virtual al ANAF. Ai nevoie de un cont, care se poate crea de acasă, pe baza actului de identitate.
Greșeli care costă bani
- Nu declari deloc. Este cea mai scumpă variantă. ANAF poate stabili obligațiile din oficiu, cu penalități și dobânzi de întârziere.
- Declari doar prima lună. Impozitul se raportează la venitul anual estimat sau realizat, nu la o singură plată.
- Uiți de plafoanele CASS. Surpriza vine la un an distanță, când suma s-a acumulat.
- Nu înregistrezi contractul. Te lipsește de titlul executoriu exact în momentul în care ai nevoie de el.
- Nu declari rezilierea. Dacă chiriașul pleacă în luna a treia, trebuie să depui o declarație rectificativă. Altfel plătești impozit pe bani pe care nu i-ai încasat.
Cum plătești impozitul
Plata se face în contul unic al bugetului de stat, cel mai comod prin Ghiseul.ro sau prin internet banking, folosind codul numeric personal ca element de identificare. Păstrează dovada plății.
De reținut
Impozitul pe chirii în România este 10% aplicat la venitul net, adică aproximativ 8% din chiria brută, datorită cotei forfetare de 20%. Nu se datorează CAS. CASS apare doar peste anumite plafoane. Contractul se înregistrează la ANAF în 30 de zile, iar declarația unică se depune până pe 25 mai al anului următor. Este, per total, unul dintre cele mai blânde regimuri fiscale din economie - motiv în plus să nu-l ocolești.
