Ai calculat avansul, ai calculat rata. Ce rămâne de calculat sunt cele câteva mii de lei care se plătesc în ziua semnării, în numerar sau prin transfer, și pe care nicio bancă nu ți le finanțează. Iată lista completă.
Cine plătește ce
Prin uzanță, în România:
- cumpărătorul plătește onorariul notarial și taxa de intabulare;
- vânzătorul plătește impozitul pe transferul proprietății (1% sau 3%).
Nu e o regulă legală imperativă - părțile pot conveni altfel, dar înțelegerea se stabilește înainte de a ajunge la notariat, nu în fața notarului.
1. Onorariul notarial
Se calculează pe o grilă progresivă, stabilită prin ordin al ministrului justiției, identică în toată țara. Cu cât valoarea imobilului e mai mare, cu atât procentul aplicat scade, dar suma absolută crește.
Peste onorariu se adaugă TVA de 21%, cota standard aplicabilă din august 2025.
Important: onorariul de bază e reglementat și nu se negociază. Ce diferă între birouri notariale sunt serviciile conexe - redactare, consultanță, deplasări.
2. Taxa de intabulare (ANCPI)
Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară costă:
- 0,15% din valoare pentru persoane fizice;
- 0,5% pentru persoane juridice.
Se achită tot prin notar, care se ocupă și de depunerea documentației la Oficiul de Cadastru.
3. Taxa de arhivare și alte costuri notariale
Sume mici, dar prezente: taxa de arhivare electronică, eventualele extrase de carte funciară pentru autentificare, taxa pentru verificarea registrelor notariale.
Cât înseamnă, pe un exemplu
Pentru un apartament de 100.000 de euro, adică aproximativ 524.000 de lei:
- onorariu notarial: aproximativ 5.700 lei;
- TVA și taxa de arhivare: aproximativ 1.200 lei;
- intabulare ANCPI (0,15%): aproximativ 790 lei;
- total pentru cumpărător: aproximativ 7.700 lei.
Ca regulă generală, cumpărătorul suportă în jur de 1,5% din valoarea imobilului. Adunând și impozitul plătit de vânzător, costul total al tranzacției ajunge la 2-2,5%.
Costurile suplimentare când cumperi cu credit
Dacă achiziția e finanțată bancar, se adaugă:
- evaluarea imobilului, cerută de bancă - câteva sute de lei;
- comisionul de analiză dosar, unde există;
- constituirea ipotecii - act notarial separat, cu onorariu propriu;
- asigurarea obligatorie PAD plus asigurarea facultativă a locuinței, cerută de bancă;
- asigurarea de viață, dacă e condiție de acordare;
- înscrierea ipotecii în cartea funciară.
Toate acestea pot adăuga încă 1-2% din valoarea tranzacției.
Antecontractul și avansul
Înainte de actul final se semnează, de regulă, un antecontract de vânzare-cumpărare, cu plata unui avans.
Două recomandări practice:
- Autentifică antecontractul la notar, chiar dacă legea permite și forma sub semnătură privată. Un antecontract autentic poate fi notat în cartea funciară și îți protejează poziția.
- Clarifică regimul avansului: e arvună confirmatorie, arvună penalizatoare sau simplu avans? Diferența decide ce se întâmplă cu banii dacă tranzacția pică - și din vina cui.
Ce verifici înainte de a plăti orice
- Extrasul de carte funciară, de dată recentă - arată proprietarul real, ipotecile, sechestrele, litigiile notate.
- Certificatul fiscal de la primărie, care confirmă că vânzătorul nu are datorii la impozitele locale.
- Certificatul de performanță energetică.
- Documentația cadastrală - dacă imobilul nu e intabulat, procedura durează și costă suplimentar.
- La apartamente: adeverința de la asociația de proprietari privind lipsa datoriilor la întreținere.
Ultimul punct e cel mai des uitat. Datoriile la întreținere rămân legate de apartament în relația practică cu asociația, iar noul proprietar se trezește cu ele.
De reținut
Pune deoparte, peste avans, aproximativ 1,5% din valoarea imobilului pentru notar și intabulare. Cumpărătorul plătește onorariul (cu TVA 21%) și intabularea de 0,15%; vânzătorul plătește impozitul de 1% sau 3%. Cu credit, adaugă evaluarea, ipoteca și asigurările. Și nu semna nimic fără extras de carte funciară recent, certificat fiscal și adeverință de la asociația de proprietari.
